26 Mar 2016
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Pochi lo sanno, ma in caso di compravendita è fondamentale verificare, tra le tante cose, la conformità edilizia dell’immobile. Sono molti infatti gli aspetti che possono creare problemi in una compravendita e la conformità urbanistica ed edilizia è di fondamentale importanza in quanto ne determina o meno, la commerciabilità. A tal proposito, per contrastare l’abusivismo edilizio, la Legge attualmente in vigore prescrive che, pena la nullità dell’atto, non è possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista edilizio. Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.La conformità urbanistica, detta anche regolarità edilizia, è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova ed il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso. I titoli abilitativi possono essere: la licenza edilizia, la concessione edilizia, il permesso di Costruire e altri titoli per interventi minori. Nell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad indicare gli estremi del titolo abilitativo che ha permesso la realizzazione o la modifica dell’ immobile fatte salve alcune eccezioni. Il fatto che i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili antecedenti al 1° settembre 1967, non esclude che possa sussistere un rischio di abusivismo, pertanto è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.In linea di principio, per
verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo che dovrebbe verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti dalla costruzione fino al momento della verifica.Una volta in possesso di tutta la documentazione reperita in comune (tavole grafiche, relazioni, documentazione fotografica, etc…), si dovrà verificare accuratamente la presenza o meno di difformità (tramezzi spostati, finestre o porte tamponate, chiusura di balconi, etc…). In caso di difformità, è bene sapere che non è sempre possibile sanare gli abusi e in questo caso sarà necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal Comune. Nei casi più complessi, dove le opere abusive hanno previsto la realizzazione di aumenti di volume e/o superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione della sanatoria onerosa. Gli edifici del tutto abusivi, generalmente difficilmente sanabili, potrebbero risultare del tutto invendibili.La legge inoltre è chiara sulla responsabilità del controllo di eventuali abusi. Una recente sentenza della Cassazione ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera. Anche l’Agenzia Immobiliare non ha alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva presenza o meno di abusi. Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la formula presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.
